Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Jag hyr en butikslokal om cirka 100 kvadratmeter i vilken jag säljer blommor med tillbehör. Min hyresvärd bygger för närvarande om delar av fastigheten och konverterar tomma kontorslokaler ovanför min lokal till bostadslägenheter. I samband med ombyggnationen avser hyres­värden att bygga en hiss som går upp till lägenheterna. Hyresvärden vill nu ta i anspråk cirka fem kvadratmeter av min lokal för att möjliggöra hissbyggnationen. Hyresvärden menar att hissen innebär en förbättring för fastigheten och att han därför har rätt till detta. Även om det bara är fråga om en mindre yta så är det en viktig försäljningsyta för mig. Jag vill därför inte släppa ytan. Har hyresvärden rätt att ta ytan från mig?

Skriven av Henrik Eliason 2017-02-20 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Jag har uppfattat det som att hyresavtalet inte är uppsagt utan att hyresvärden vill komma åt ytorna under hyrestiden. Det framgår inte av frågan med vilket stöd hyresvärden anser sig ha denna rätt. Hyresvärden nämner dock "förbättringsarbeten". Det är möjligt att han syftar på 12 kap 26 § jorda­balken (hyreslagen). Denna bestämmelse handlar om hyres­värdens rätt att under hyrestiden få tillträde till lokalen för att bland annat "utföra förbättringsarbeten". Det kan till exempel vara fråga om reparation eller standardhöjande arbeten. Sådana arbeten är det dock inte fråga om i ditt fall. Dessutom avser bestämmelsen i första hand frågan om hyresvärdens rätt till tillträde till lokalen. Bestämmelsen är inte aktuell för det fall hyresvärden, som i ditt fall, vill ta tillbaka vissa ytor permanent. Då är det fråga om en förändring av "hyres­objektet" under hyrestiden och det tillåter inte hyreslagstiftningen som är tvingande till hyresgästens förmån. Svaret på din fråga är således att hyresvärden inte har rätt till de aktuella ytorna under hyrestiden.
Artikelbild

Henrik Eliason.
Bild: Svensk Handel Juridik


Kommer ni inte överens och hyresvärden fortfarande vill ta ytorna i anspråk är denne i stället hänvisad till att säga upp ditt hyresavtal för avflyttning till den dag det enligt avtalet tidigast kan sägas upp och samtidigt erbjuda dig förlängning på kvarvarande ytor. I uppsägningen skall hyres­värden då ange orsaken till att han vägrar förlängning av avtalet och till uppsägningen bifoga ett nytt hyresavtal avseende kvarvarande ytor.

Kommer ni inte överens utan du avflyttar kan du vara berättigad till skadestånd enligt hyreslagens bestämmelser. Får du en uppsägning är det för bibehållande av möjligheten till skadestånd viktigt att du ansöker om medling hos hyresnämnden inom två ­månader från det att du delgavs uppsägningen. Information om detta skall lämnas i uppsägningen. Är du osäker i dessa frågor rekommenderar jag dig att vända dig till jurist för rådgivning.

Eftersom det redan pågår ombyggnation vill jag i detta sammanhang även uppmärksamma dig på möjligheten att erhålla nedsättning av hyran. Innebär arbetena störningar kan detta enligt hyreslagens bestämmelser vara fråga om hinder och men i nyttjanderätten. Du kan även vara berättigad till skadestånd för det fall du lider skada. Beträffande rätten till nedsättning av hyran är det viktigt att du påtalar detta för hyres­värden när störningarna uppstår eftersom du i regel inte har rätt till reducerad hyra för tid innan hyres­värden uppmärksammats på detta.

Henrik Eliason, jur. kand., Svensk Handel Juridik


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration