Vems ansvar att lokalen är verksamhetsanpassad?

Fråga: Jag driver en restaurangrörelse sedan cirka sex månader i en lokal som tidigare användes som butik. Det har uppstått problem då det visat sig att ventilationen och avloppen inte är anpassade för restaurangverksamhet. Min hyresvärd vägrar att åtgärda problemen och säger att det är mitt ansvar som hyresgäst. I hyresavtalet står det att lokalen får användas som restaurang. Vad är det som gäller och vilka krav kan jag ställa på min hyresvärd?

Skriven av Mats Eriksson, advokat på DLA Nordic 2015-03-12 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Artikelbild

Mats Eriksson, advokat på DLA Nordic


Svar: Utgångspunkten för vad du som hyresgäst får göra i lokalen styrs dels av vad som anges i hyresavtalet, dels av hyreslagen. Någonstans i hyresavtalet finns en punkt som är rubricerad "Lokalens användning", "Upplåtelseändamål" eller liknande. Under den punkten ska framgå vad hyresgästen får göra i lokalen, det vill säga själva syftet med förhyrningen. Formuleringen utgör också utgångspunkten för vilka krav som hyresgästen kan ställa på hyresvärden vad gäller lokalens skick på tillträdesdagen och under hyrestiden. 12 kapitlet 9 § jordabalken anger att lokalen (i lagtexten benämnd lägenheten eftersom begreppet lägenhet avser både bostadslägenhet och lokal i hyreslagen) på tillträdesdagen, om inte bättre skick har avtalats, ska vara i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för dess avsedda ändamål. Med brukbar avses att eventuella tekniska installationer såsom ventilation och avlopp ska fungera liksom att ytskikt på tak, väggar och golv ska vara i sådant skick att det går att bedriva den avsedda verksamheten. Bedömning om lokalen är fullt brukbar görs på tillträdesdagen och omfattar då även exempelvis installationer som lämnats kvar av tidigare hyresgäster.

Det finns en möjlighet för parterna att avtala om sämre skick när det gäller lokaler men då måste den överenskommelsen framgå av hyresavtalet. Det vanligaste sättet att avtala om ett sämre skick är att ange att lokalen hyrs ut "i befintligt skick". Hyresgästen har då en skyldighet att undersöka lokalens skick innan hyresavtalet undertecknas för att säkerställa att lokalen verkligen går att använda för det angivna ändamålet. Vidare kan parterna avtala om hur underhållet av lokalen ska fördelas under hyrestiden. Det går att lägga över allt underhållsansvar på hyresgästen vilket innebär att hyresvärdens ansvar upphör i och med att hyresgästen tillträder lokalen.

Kan ha rätt till skadestånd


I enlighet med 12 kapitlet 15 § jordabalken är hyresvärden skyldig att under hyrestiden hålla lokalen i sådant skick som anges i 12 kapitlet 9 § jordabalken om inte parterna kommit överens om något annat. Skulle hyresvärden underlåta att åtgärda eventuella brister, som inte orsakats av hyresgästen eller något som hyresgästen ansvarar för, som uppstår efter tillträdesdagen har hyresgästen rätt att låta åtgärda bristen på hyresvärdens bekostnad. Under den tid som lokalen är i bristfälligt skick har hyresgästen rätt till skälig nedsättning av hyran. Hyresgästen kan dessutom ha rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan visa att bristen i lokalen inte beror på hyresvärdens försummelse.

I ditt fall anges det i hyresavtalet att syftet med förhyrningen är restaurang och lokalen måste därmed kunna användas för restaurangverksamhet. Under förutsättning att du inte kommit överens med hyresvärden om att lokalen ska vara i sämre skick har din hyresvärd en skyldighet att åtgärda både avloppen och ventilationen så att de anpassas för restaurangverksamhet. Du har dessutom rätt till hyresnedsättning och kanske även skadestånd fram till dess att bristerna åtgärdats. Observera att om bristen har uppstått efter tillträdesdagen är det fördelningen av underhållsansvaret som reglerar vem av parterna som är skyldig att åtgärda bristen.

Fler artiklar om juridik!


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration