Fastighetsjuristen svarar - vad gäller kring tillträdesdag?

Fråga: Vi hyr sedan nästan 20 år en lokal där vi bedriver tvätteri­verksamhet. Vi har nu växt ur vår befintliga lokal och har därför sagt upp hyreskontraktet till slutet av nästa år. Sam­tidigt har vi tecknat ett nytt hyresavtal på en större lokal i en fastighet som ska byggas ut för vår skull.

Vid en genomgång av hyresavtalet för vår nya lokal har vi sett att tillträdesdagen är angiven som en ”preliminär tillträdesdag” och att hyresvärden har rätt att flytta fram denna med som mest tre månader. Vår fråga är om en sådan skrivning verkligen är giltig och om den är det; finns det något sätt att förlänga hyresavtalet för vår gamla lokal med tre månader?

Skriven av Erik Ljungqvist 2016-11-11 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Erik Ljungqvist.
Bild: Allié


Svar: Frågan ni ställer är intressant och rör ett vanligt förekommande gissel för lokalhyresgäster som måste byta verksamhetslokaler. Det är nämligen vanligt att man vid en flytt, särskilt till specialanpassade lokaler, har svårt att hitta en ny lokal som är tillgänglig i direkt anslutning till att man måste avflytta från den tidigare.

Rätt till nedsättning av hyran


Om vi börjar med frågan om tillträdesdagen för det nya hyresavtalet så följer det av 12 kap. jordabalken (hyreslagen) att om en lokal inte är färdigställd när tillträde ska ske, så äger hyresgästen rätt till nedsättning av hyran under den tid som hyresgästen får vänta på tillträde till lokalen. Om det försenade tillträdet innebär en brist av väsentlig betydelse har hyresgästen också rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Frågan om vad som är av väsentlig betydelse får bedömas från fall till fall men normalt sett tar man i bedömningen hänsyn till hur långt dröjsmålet är samt vilken typ av verksamhet det rör sig om och hur ett dröjsmål drabbar hyresgästen. Därtill kan hyresgästen ha rätt till skadestånd om hyresvärden inte kan visa att dröjsmålet med tillträdet inte beror på hyresvärdens försummelse.

Nämnda bestämmelser utgör normalt sett ett starkt incitament för hyresvärden att tillhandahålla lokalen på den avtalade tillträdesdagen. Detta eftersom hyresvärden annars riskerar att förlora en hyresgäst om denne väljer att säga upp hyresavtalet, men också eftersom hyresvärden kan bli skadeståndsskyldig för den skada hyresgästen lider på grund av det försenade tillträdet.

Vad avser den avtalade tillträdesdagen finns det dock inget hinder mot att avtala om en rörlig tillträdesdag. Faktum är att det till exempel vid nybyggnadsprojekt är tämligen vanligt att hyresavtal innehåller reglering om att tillträde ska ske under en viss period beroende på när lokalen är färdigställd. Utifrån den information ni lämnat så verkar bestämmelsen om att tillträdesdagen kan flyttas fram med som mest tre månader fullt giltig.

Uppskov med två år


Den nästföljande frågan rör om ni på något sätt kan utverka en utökad hyrestid i er nuvarande lokal för den tid som ni annars riskerar att stå utan lokal. I enlighet med hyreslagen så kan en hyresgäst hos hyresnämnden begära uppskov med avflyttning med som mest två år efter att hyresvärden sagt upp hyresavtalet, eller efter att hyresgästen sagt upp avtalet för villkorsändring utan att någon förlängning av hyresförhållandet sedan kommit till stånd. Hyresgästen saknar dock möjlighet att begära uppskov med avflyttningen efter det att hyresgästen själv sagt upp hyresavtalet för avflyttning. I detta fall så utgår jag från att ni sagt upp hyresavtalet för just avflyttning och då saknar ni tyvärr möjlighet att utverka någon förlängning eller uppskov med avflyttning om inte hyresvärden frivilligt går med på att träffa en sådan överenskommelse.

I detta fall rekommenderar jag att ni först diskuterar med er nya hyresvärd om det finns någon faktisk risk för ett tillträde efter den preliminärt beräknade tillträdesdagen. Om det finns någon sådan risk rekommenderar jag att ni kontaktar er nuvarande hyresvärd för att diskutera den uppkomna situationen och för att om möjligt förlänga hyresförhållandet i ytterligare tre månader.

Förutsatt att den nuvarande hyresvärden inte tecknat avtal med någon ny hyresgäst så borde det finnas goda möjligheter att göra en kortare förlängning eftersom hyresvärden då kan uppbära hyra för lokalen under ytterligare en tid. Ni bör dock kontakta hyresvärden omgående eftersom risken att hyresvärden tecknar avtal med någon ny hyresgäst ökar desto närmare hyrestidens slut ni kommer.

Erik Ljungqvist, advokat, Advokatfirman Allié


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration