Tweeta

Svar: Regler om förverkande finns angivna i 12 kap. 42 § jordabalken och innebär att hyresvärden är berättigad att säga upp hyresavtalet i förtid om någon av punkterna i paragrafen är tillämplig. En av förverkandegrunderna handlar om hyresgästens vårdnadsplikt av lägenheten. Vårdnadsplikten innefattar huvud­sakligen hyresgästens skyldighet att väl vårda och tillse lägenheten, att tillse att andra boende inte utsätts för störningar samt att i övrigt iaktta sundhet, ordning och gott skick. Bristande vårdnadsplikt kan medföra förverkande, såvida inte det som läggs hyresgästen till last är av ringa betydelse. För att denna grund ska vara tillämplig krävs att hyresvärden påtalat bristerna och att rättelse därefter inte skett av hyresgästen. Om du som hyresgäst inte uppfyllt vårdplikten av lokalen och inte rättelse skett efter hyresvärdens uppmaning kan förverkandegrund, enligt 12 kap. 42 § p. 6 jordabalken, alltså föreligga.

Orsak till uppsägning

För de fall att förverkandegrund inte kan anses föreligga kan hyresvärden samtidigt säga upp hyresavtalet för avflyttning till hyrestidens utgång, enligt 12 kap. 58 § jordabalken, vilket verkar vara fallet här. Hyresvärden ska underrätta hyresgästen om orsaken till att han/hon vägrar medge förlängning, vilket i detta fall är att hyresgästen inte iakttagit vårdplikten av lokalen. Uppsägningshandlingen ska dessutom innehålla en underrättelse om att hyresgästen i de fall denne inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt, 12 kap. 58 b § jordabalken, har två månader på sig från uppsägningen att hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling, annars är uppsägningen ogiltig.

En hyresvärd kan alltså dels få hyresförhållandet att upphöra i förtid genom åberopande av att förverkandegrund enligt 12 kap 42 § jordabalken föreligger, dels få hyresförhållandet att upphöra vid hyrestidens utgång genom uppsägning för avflyttning enligt 12 kap 58 § jordabalken. Det finns inget som hindrar att en hyresvärd gör en uppsägning enligt både 42 § och 58 § jordabalken samtidigt med åberopande av samma omständigheter.

Den förstnämnda uppsägningen får då efter hyresvärdens ansökan om avhysning prövas av kronofogden/tingsrätten varvid utgången är beroende på om det som kan läggas hyresgästen till last är av sådan art att det uppfyller vad som anges i aktuellt lagrum.

Skulle hyresvärden inte få bifall får hyresgästen ändå avflytta vid hyrestidens utgång med stöd av den sistnämnda uppsägningen. Skillnaden är då att hyresgästen kan vara berättigad till ersättning om hyresvärden inte haft sådana skäl för uppsägningen att det så kallade indirekta besittningsskyddet bryts. Hyresgästen kan väcka talan i domstol och få den frågan prövad i en skadeståndsprocess där den minsta ersättning som hyresgästen kan få utgör en årshyra.

Två olika uppsägningar

När två olika uppsägningar görs av en hyresvärd brukar oftast uppsägning nummer två göras reservationsvis genom att det på denna anges att för den händelse uppsägning nummer ett inte leder till bifall så sägs avtalet i vart fall upp enligt vad som åberopas i upp­sägning två.

Sammanfattningsvis kan hyresvärden säga upp dig som hyresgäst med två olika uppsägningshandlingar. Den som i första hand gäller är uppsägningen till omedelbar avflyttning. Om det fastställs att hyresvärden inte hade skäl att förverka hyresrätten kommer uppsägningen för avflyttning till hyrestidens slut att vara den som gäller.

Tobias Svadling, biträdande jurist, Wistrand

Tweeta