Kan man komma ur ett hyreskontrakt?

FRÅGA: För några år sedan tecknade vi ett nytt hyresavtal för våra lokaler. För att få en lägre hyra gick vi med på en hyrestid på sju år. Nu har verksamhetens behov ändrats och vi skulle helst vilja lämna lokalerna. Finns det någon möjlighet att komma ur hyresavtalet och flytta trots att vi har flera år kvar på kontraktet?

Skriven av Cecilia Hautamäki 2012-08-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: Om hyrestiden är bestämd kan avtalet sägas upp tidigast till avtalstidens utgång. Det innebär att man som hyresgäst inte kan säga upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning förrän till den dag då hyres­avtalet löper ut.
Artikelbild

Cecilia Hautamäki, advokat
på Andersson Gustafsson
Advokat­byrå


För att kunna säga upp hyresavtalet under hyres­tiden krävs ett avtalsbrott från hyresvärdens sida som ger er rätt att frånträda hyresavtalet, vilket är det samma som att häva avtalet. Det kan till exempel handla om allvarligare brister i lokalen. Av frågan verkar det dock i ert fall snarare vara fråga om ett förändrat lokal­behov. Precis som du anger i ditt brev kan ändrade omständigheter eller förändringar i verksamheten innebära att lokalbehovet ändras. Det kanske handlar om att man vill öka eller minska lokalernas storlek eller att man önskar flytta eller lägga ner verksamheten på den aktuella orten.

Det första jag tycker att ni ska göra är att kontakta er hyresvärd och tala om hur det ligger till. Du nämner inget i ditt brev om varför ni önskar flytta men om det är på grund av att lokalbehovet ändrats så kanske hyres­värden kan erbjuda er en annan lokal som är bättre lämpad och i samband med att ett nytt hyres­avtal ingås "skriva av" ert nuvarande hyresavtal.

I likhet med andra avtal så gäller även för hyres­avtal att det är parterna som förfogar över avtalet. Det innebär att hyresvärden och hyresgästen alltid kan komma överens om att hyresavtalet ska upphöra i förtid. Lämpligen görs detta genom att parterna upprättar en skriftlig överenskommelse i vilken man kommer överens om att hyresavtalet ska upphöra till en tidigare tidpunkt än vad som anges i hyresavtalet. Det finns inte någon möjlighet att lämna lokalen om ni inte träffar en överenskommelse med hyresvärden. Om ni flyttar ut ur lokalen och slutar betala hyra är det ett avtalsbrott som ger hyresvärden rätt att häva avtalet och begära skadestånd. Ni kan då bli skyldiga att betala hyra fram till den avtalade hyrestidens utgång.

Möjlighet att överlåta lokalen


En annan möjlighet är att överlåta hyresrätten till någon som vill ta över lokalerna. Som huvudregel krävs hyresvärdens godkännande för att ni ska kunna överlåta lokalen. Om hyresvärden inte vill gå med på en överlåtelse och överlåtelsen är en del av en verksamhetsöverlåtelse kan ni gå till hyresnämnden och få tillstånd att överlåta lokalerna. Det framgår inte riktigt hur länge ni suttit i lokalerna, det vill säga hyresförhållandets längd.
Artikelbild


När det gäller möjligheten att kunna överlåta lokalerna med hyresnämndens tillstånd är det av betydelse hur länge hyresförhållandet har varat. Om hyresförhållandet har varat kortare tid än tre år får hyresnämnden nämligen ge tillstånd till att överlåta hyresrätten endast om det finns synnerliga skäl. Om ni framställt en begäran till hyresvärden om att få överlåta lokalen och hyresvärden nekar er att överlåta utan skälig anledning eller om hyresvärden inte svarar inom tre veckor har ni rätt att säga upp hyresavtalet.

Ett alternativ till att överlåta lokalen är att hyra ut den i andra hand. I likhet med en överlåtelse förutsätter en andrahandsuthyrning hyresvärdens godkännande eller tillstånd från hyresnämnden. Till skillnad från en överlåtelse innebär dock en andrahands­uthyrning att ni i förhållande till hyresvärden även framöver ­ansvarar för de förpliktelser som följer av hyresavtalet.

För att komma vidare med att lösa lokalfrågan är mitt råd till er att ta kontakt med hyresvärden och förklara er situation. Förhoppningsvis kan ni gemensamt komma fram till en lösning som båda parter är nöjda med.

Cecilia Hautamäki, advokat på Andersson Gustafsson Advokat­byrå


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration