Vad gäller om ytan är mindre än vad som anges i kontraktet?

FRÅGA: Vi hyr sedan flera år en kontorslokal i en centralt belägen fastighet. Nyligen har vi fått anledning att misstänka att lokalens yta är mindre än vad som anges i hyreskontraktet. Vi har ingen anledning att tro att hyresvärden har försökt lura oss utan avvikelsen beror förmodligen på att hyresvärden har utgått från gamla uppgifter om lokalen och inte kontrollerat dessa. Vad gäller i ett sådant läge? Har vi rätt att få hyran sänkt, och i så fall även retroaktivt?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2016-09-16 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Andrea Dahrén.
Bild: Morris Law


SVAR: När en lokal avviker från vad som har avtalats kan det betraktas som en sådan brist som enligt 12 kap. 11 § 1 st. p. 3 jordabalken berättigar hyresgästen till hyresreduktion. Eventuellt innebär ett uttalande från Högsta domstolen i rättsfallet NJA 2002 s. 477 att ytavvikelse inte kan utgöra grund för hyresreduktion. En alternativ tolkning av rättsfallet är att hyresreduktion endast inte var aktuell i det specifika fallet, och att några generella slutsatser inte kan dras. Rättsläget får anses osäkert. En eventuell rätt till hyresreduktion kan därtill som utgångspunkt endast göras gällande från den tidpunkt då bristen påtalats för hyresvärden, och kan alltså sannolikt inte krävas retroaktivt.

Klart är dock att den historiska skada som hyresgästen har lidit genom att ha betalat högre hyra än om den verkliga ytan varit känd kan ersättas genom skadestånd enligt 12 kap. 11 § 1 st. p. 4 jordabalken. Hyresvärden har ett strikt ansvar för uppgifter om hyresobjektets yta som denne utan reservationer har lämnat till hyresgästen i samband med förhandlingar eller i hyreskontraktet, se NJA 2002 s. 477. Enligt Högsta domstolen kan det dock i undantagsfall finnas anledning att göra avsteg från det strikta ansvaret och låta hyresvärden svara endast om denne varit vårdslös. Vilka situationer det skulle kunna vara är oklart, men möjligen kan hyresvärden undgå det strikta ansvaret om ytuppgifterna härrör från en källa med stor trovärdighet. När hyresvärden som i ert fall utgått från gamla areauppgifter kan man sannolikt utgå från att hyresvärdens ansvar för uppgifterna är strikt.
"Hyresvärden har ett strikt ansvar för uppgifter om hyresobjektets yta"
En felaktig uppgift i ett hyreskontrakt kan alltså eventuellt medföra rätt till hyresreduktion för framtiden, och i vissa fall återbetalning av redan betalad hyra som skadestånd. Det första steget för er är att undersöka om ert hyreskontrakt innehåller någon reglering av frågan. I standardhyreskontrakten anges nämligen ofta att avvikelser i förhållande till den angivna ytan inte ger rätt till återbetalning eller hyresreduktion. Om ni har en sådan bestämmelse i kontraktet blir det svårt för er att kräva ersättning till följd av avvikelsen, såvida inte ytskillnaden är så stor att det skulle kunna motivera jämkning av avtalet.

Om rätten att göra gällande ytavvikelse inte har avtalats bort blir nästa steg att pröva om avvikelsen är tillräckligt stor för att motivera hyresreduktion/skadestånd. Något förenklat kan sägas att differensen måste vara så betydande att den kan antas ha påverkat hyrans storlek. Tyvärr går det inte att säga vilken procentsats som krävs i förhållandet mellan verklig och avtalad yta. I praxis har avvikelser om tio procent inte ansetts ge rätt till skadestånd (NJA 2002 s. 477), samtidigt som en avvikelse på nio procent har gjort det (RH 2009:70).
Artikelbild

Jonas Du Rietz.
Bild: Morris Law


Båda rättsfallen rörde dock bostäder och även andra faktorer spelade in, varför resonemangen inte nödvändigtvis är relevanta i en lokalhyrestvist. Under alla omständigheter är en viktig faktor i den bedömningen hur specifik den uppgift som hyresvärden har lämnat är. Om kontraktet exempelvis anger att ytan är "500 kvadratmeter" får man som hyresgäst ha större tolerans för avvikelser än om ytan har angetts till "503 kvadratmeter". Likaså måste man acceptera en större felmarginal om ytan skrivits som en cirka-angivelse.

Sista steget är att beräkna storleken på hyresreduktionen/skadeståndet. En sådan beräkning kan vara komplicerad då ytan endast är en av många faktorer som påverkar hyrans storlek och då lokalens area i regel inte är direkt proportionell till hyran. Detta hänger bland annat samman med att olika delar av en lokal kan vara olika värdefulla. Om avvikelsen framför allt berör exempelvis förrådsutrymmen kan påverkan på hyran vara lägre än om det är kontorsytan som är mindre än vad som angetts.
Sammantaget är vår rekommendation: 1) Kontrollera vad ert hyreskontrakt föreskriver om ytavvikelser. 2) Om hyresvärden inte friskrivit sig från ansvar för ytuppgifter bör ni skaffa fram tillförlitliga uppgifter om den verkliga ytan. Det får man vanligen fram genom att en teknisk konsult gör en kontrollmätning. 3) Är avvikelsen så stor att ni bedömer att den har relevans för hyrans storlek bör ni påtala detta för hyresvärden och inleda diskussioner om hyresreduktion/skadestånd. I det skedet bör ni anlita ett juridiskt ombud.

Andréa Dahrén, advokat och partner, och Jonas Du Rietz, advokat och associate.

Fakta:
Advokatfirman Morris AB, "Morris Law", grundades i mars 2014 i Göteborg och är en fullservicebyrå inom affärsjuridik. Morris Law har snabbt expanderat till 30 medarbetare och har kontor i Göteborg och Stockholm. Morris Law:s fastighetsteam är specialister på hyresjuridik och annan fastighetsrätt.



Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration