Från omsättningshyra till för hög hyra - vad kan jag göra?

FRÅGA: Jag driver sedan tio år en liten tygaffär. Jag har hela tiden betalat omsättningshyra (en fast del och en del baserad på omsättningen). Hyresvärden har nu sagt upp mitt hyreskontrakt för omförhandling och han vill inte längre använda omsättningshyror. Jag har haft en sjunkande omsättning de senaste åren och hyran han föreslår är i nuläget alldeles för hög. Får han göra så här? Vad kan jag göra?

Skriven av Mats Eriksson, advokat på DLA Nordic 2012-06-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Svar: Om hyresvärd eller hyresgäst vill ändra villkoren för en förhyrning kan någon av parterna säga upp hyres­avtalet till upphörande och villkorsändring till hyrestidens utgång (det datum då den nuvarande hyresperioden löper ut), med iakttagande av den uppsägningstid som anges i hyres­avtalet. Det måste tydligt anges i uppsägningen vilka villkor som krävs för att hyresförhållandet ska förlängas. Om det är hyresvärden som gjort uppsägningen måste även uppsägningen innehålla information till hyresgästen att hyresgästen har två månader på sig att hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för medling räknat från det datum som hyresgästen mottog uppsägningen. Uppsägningen måste även överlämnas (delges) enligt särskilda regler. Saknas något av ovanstående eller om uppsägningen inte överlämnats på korrekt sätt är uppsägningen ogiltig. Under alla omständigheter bör du hänskjuta uppsägningen till hyresnämnden för att inte förlora möjligheten till ersättning om din hyresvärd krävt oskäliga villkor (se vidare nedan).
Artikelbild

Mats Eriksson, advokat på DLA Nordic


Vad gäller själva villkoren för att förlänga hyresavtalet råder, med undantag för de delar av hyreslagen som är tvingande till hyresgästens förmån, i stort sett avtalsfrihet mellan parterna. Det står därmed hyresvärd och hyresgäst fritt att avtala om en mängd olika villkor i hyresavtalet och därför går det utmärkt att ändra från omsättningshyra till ett bestämt hyresbelopp såsom din hyresvärd vill göra.

En mycket viktig begränsning är dock att hyresvärden ­(eller hyresgästen för den delen) inte får kräva vad som ­kallas oskäliga villkor för att gå med på att förlänga förhyrningen. Ett typexempel på ett oskäligt hyresvillkor är att den hyra som hyresvärden kräver är alldeles för hög och eftersom det verkar vara ditt främsta bekymmer håller jag mig till frågan om hyrans storlek nedan.

Vid bedömningen av om den begärda hyran är för hög utgår man ifrån vad som är marknadshyra för den aktuella lokalen vid tidpunkten för hyresavtalets upphörande. Detta innebär att om ditt hyresavtal exempelvis löper ut den 30 september 2012 är marknadshyran den hyra som hyresvärden kan få för lokalen med samma verksamhet vid en uthyrning från den 1 oktober 2012. För att kunna göra en bedömning kring denna framtida hyresnivå är det brukligt att jämföra med hyresnivåer för andra liknande lokaler i området. Dessa lokaler ska vara så lika din lokal som möjligt både vad gäller storlek, utformning och verksamhet. Hyres­avtalen ska vara så nytecknade som möjligt för att ge en rättvis bild av hyresnivåerna. Hyresgästens ekonomiska förhållanden har ingen juridisk betydelse för bestämmande av hyran men kan givetvis utgöra en affärsmässig diskussionspunkt.
"Du kan då begära uppskov med flytten hos hyresnämnden för att få tid att leta efter en ny lokal."
För det fall hyresvärd och hyresgäst inte kan enas om vilken hyresnivå som ska gälla för lokalen kan parterna vända sig till hyresnämnden för medling. Vidare kan parterna begära att hyresnämnden ska uttala sig om vad som är marknadshyra för lokalen. Vid en sådan begäran får både hyresvärd och hyresgäst möjlighet att åberopa jämförelse­objekt för att styrka den hyresnivå som respektive part anser vara marknadshyran för lokalen. Hyresnämndens uttalande om marknadshyra är inte bindande för parterna men utgör en tungt vägande indikation på vad som är marknadshyra för lokalen.

För det fall du inte kan komma överens med din hyresvärd om nya villkor blir du dessvärre tvungen att flytta från lokalen. Du kan då begära uppskov med flytten hos hyresnämnden för att få tid att leta efter en ny lokal. Om det skulle visa sig att hyresvärden krävt oskäliga villkor är du dessutom berättigad till ersättning om minst en årshyra enligt reglerna för det indirekta besittningsskyddet.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration