Fastighetsjuristen svarar: Vilka regler gäller när hyresvärden vill utföra arbete i lokalen?

FRÅGA: Vi hyr en lokal i en fastighet där vi bedriver affärsverksamhet. Hyresvärden vill renovera kök och byta rör och golv i badrummet och har därför begärt tillträde till lokalen under perioden som arbetet ska pågå. Vi vill fortsätta bedriva vår verksamhet och undrar om vi är skyldiga att gå med på hyresvärdens begäran?

Skriven av Åsa Nyqvist, Lindahl 2016-08-26 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Artikelbild

Åsa Nyqvist, advokat på Lindahl.
Bild: Lindahl


Svar: Hyresvärden har som utgångspunkt en skyldighet att underhålla lokalen och se till att den är i brukbart skick. Frågan som ni ställer aktualiserar omständigheterna kring när hyresvärden har rätt till tillträde till lokalen för att utföra en viss typ av arbete. Det finns särskilda bestämmelser i hyreslagen som reglerar situationer när hyresvärden vill utföra arbete i lokalen.

Vid vissa typer av åtgärder får hyresvärden utan uppskov komma in i lokalen utan att hyresgästen kan motsätta sig detta. Sådana typer av åtgärder är förbättringsarbeten som inte utan skada kan uppskjutas, exempelvis reparationer som är nödvändiga för att åtgärda vattenläckage eller liknande.

Utifrån er fråga verkar det inte som att ni befinner er i en sådan situation att arbetet inte utan skada kan uppskjutas eftersom ni vill fortsätta att bedriva verksamhet i lokalen. Det innebär att hyresvärden inte kan begära omedelbart tillträde till lokalen.


Inte omedelbart lämna tillträde


Som ni beskriver situationen bedöms åtgärderna vara av mindre brådskande karaktär och min tolkning är att hyresvärdens begäran om tillträde till lokalen innebär att ni inte kan fortsätta bedriva verksamhet under perioden då hyresvärden utför åtgärderna. Att inte kunna bedriva verksamhet i lokalen på grund av åtgärderna innebär ett väsentligt hinder för er att nyttja lokalen.


Detta innebär att ni har rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande. Från det att ni fick meddelande från hyresvärden om arbetena har ni en vecka på er att bestämma om ni vill sitta kvar i lokalen eller säga upp hyresavtalet och flytta från lokalen. Om ni bestämmer er för att säga upp hyresavtalet gäller en uppsägningstid som vanligtvis uppgår till nio månader.

Bestämmer ni er för att inte säga upp hyresavtalet kan inte hyresvärden påbörja utförandet av arbetet förrän efter den tidpunkt då hyresavtalet skulle löpt ut om ni sagt upp det, det vill säga vanligtvis efter nio månader. Ni är alltså inte skyldiga att omedelbart lämna tillträde till lokalen trots hyresvärdens begäran. Med ert medgivande kan dock hyresvärden påbörja arbetet tidigare än efter nio månader.
Artikelbild


Bild: Istock Photo


Har rätt till skadestånd


Kan ni inte bedriva verksamhet i lokalen under den period som hyresvärden utför åtgärderna är det viktigt att känna till att ni har rätt till skadestånd oavsett om ni har gett medgivande till att hyresvärden påbörjar arbetet tidigare. Rätten till ersättning omfattar den ekonomiska skada ni lider på grund av inkomstminskningen som förorsakas av avbrottet i er verksamhet.

Under den period då arbete pågår i lokalen behöver ni inte heller betala hyra. Det är även viktigt att känna till att om ni bestämmer er för att inte säga upp hyresavtalet finns det risk att hyresvärden gör det. Hyresvärden kan nämligen säga upp hyresavtalet till hyrestidens utgång enligt bestämmelserna i hyresavtalet om hyresvärden anser att åtgärderna inte kan utföras om ni som hyresgäst stannar kvar i lokalen.

Ett sådant argument från hyresvärden godtas i regel vid en rättslig prövning. Hyresvärden har dock i dessa fall skyldighet att erbjuda er en godtagbar ersättningslokal. För att en ersättningslokal ska anses vara godtagbar måste den vara likvärdig er nuvarande lokal vad avser bland annat lokalens läge, storlek och utformning.

Det måste dessutom vara möjligt att bedriva er verksamhet i ersättningslokalen. Får ni ett erbjudande om en godtagbar ersättningslokal har ni inte rätt till ersättning enligt det indirekta besittningsskyddet på grund av hyresvärdens uppsägning.

Eftersom uppsägningstiden vanligtvis är nio månader finns det tid för er att på egen hand hitta en ersättningslokal. Skaffar ni själva en ersättningslokal, som skulle vara godtagbar om den erbjudits av hyresvärden, bortfaller hyresvärdens skyldigheter och ni har inte rätt till ersättning. Åtgärderna som hyresvärden vill genomföra i er lokal innebär, som tidigare nämnts, att ni som hyresgäst har rätt att säga upp hyresavtalet till upphörande.

Väljer ni att göra detta har ni inte rätt att få ersättning från hyresvärden för den skada ni lider på grund av att ni flyttar från lokalen.

Åsa Nyqvist, advokat på Lindahl


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration