Fastighetsjuristen svarar

FRÅGA: Mitt bolag har under ett par år hyrt en lokal i andrahand för vår verksamhet. Vi har ett skriftligt hyresavtal med vår hyresvärd. I det står bland annat att bestämmelserna i 12 kap. 57–60 § JB inte ska gälla om hyresförhållandet mellan vår hyresvärd och fastighetsägaren skulle upphöra. Vi har nu fått reda på att fastigheten har sålts. Vi vet att bolaget som vi hyr av endast hade ett muntligt hyresavtal med fastighetsägaren. Den nya fastighets­ägaren förnekar att vi har en giltig upplåtelse avseende lokalen. Vad gäller för vår del?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2016-06-27 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: Förstahandshyresgästen intar ställning som hyresvärd gentemot er och är som huvudregel skyldig att iaktta de tvingande regler som stadgas i hyreslagen. Ni har rättsligen samma ställning som er hyresvärd har i hyresförhållandet med sin hyresvärd (förstahandshyresförhållandet). Reglerna enligt hyreslagen, som gäller om inte annat avtalats, innebär bland annat att hyresvärden vid uppsägning är skyldig att erbjuda ersättningslokal, att rätt till uppskov med avflyttning kan föreligga samt att ersättning kan utgå vid obefogad uppsägning (så kallat indirekt besittningsskydd).
Artikelbild

Anna Stövander.
Bild: Magnusson


Avstående från indirekt besittningsskydd


Ni och er hyresvärd har dock avtalat bort era ovan beskrivna rättigheter för det fall förstahandshyresförhållandet skulle upphöra (vilket ska ske inom fem år från det att hyresförhållandet inleds). För att ta reda på om förstahandshyresförhållandet kommer att bestå krävs att reglerna avseende hyresavtals bestående vid överlåtelse av fastighet utreds. Utfallet av bedömningen av förstahandshyresförhållandet får en direkt påverkan på ert hyresförhållande, med anledning av ert avstående från besittningsskyddet.

Hyresavtals bestående vid försäljning


Huvudregeln vid överlåtelse av fastigheten är att ett hyres­avtal förfaller. Det finns dock en rad undantag från huvudregeln som ofta medför att ett hyresavtal står sig gentemot en ny fastighetsägare.

För det första står sig hyresavtalet om den tidigare fastighetsägaren gjort förbehåll om hyresavtalet vid överlåtelsen till den nya fastighetsägaren. Överlåtelseavtalet mellan den tidigare och den nya fastighets­ägaren behöver därför granskas. Om förbehåll inte har skett, står sig hyresavtalet ändå om det har ingåtts skriftligen och hyresgästen har tillträtt lokalen innan överlåtelsen av fastigheten. Så är inte fallet avseende förstahandshyresavtalet.
Artikelbild

Christian Johard.
Bild: Magnusson


Muntligt avtal har ingåtts


Som ni skrev har er hyresvärd ingått ett muntligt hyres­avtal. Hyresavtal behöver inte ingås skriftligen, utan är gällande även om de har ingåtts muntligen. Även om ett skriftligt hyresavtal är att föredra i bevishänseende finns möjligheten att er hyresvärds muntliga hyresavtal ändå består. Så sker om inskrivning skett eller om den nya fastighetsägaren insett eller borde ha insett att en upplåtelse förelåg. Det är svårt att säga om den nya fastighetsägaren borde ha gjort det och detta ska exempelvis relateras till fastighetsköparens undersökningsplikt vid överlåtelse. Det är alltså möjligt att er hyresvärds hyresavtal består på denna grund.

Om man skulle anse att den nya fastighetsägaren inte borde ha insett att en upplåtelse fanns, består hyres­avtalet ändå om inte den nya fastighetsägaren säger upp hyresavtalet inom tre månader från över­låtelsen. För tidsfristen har det således ingen betydelse huruvida fastighetsägaren fått vetskap om upplåtelsen. Den nya fastighetsägaren kan därför ha ett intresse av att undersöka fastigheten efter tillträdet. Fastighetsägaren har inte någon lagstadgad rätt till tillträde med anledning av försäljning av fastigheten, varför ett eventuellt tillträde till lokalen kräver att ni tre parter tillsammans överenskommer om detta.

Möjlighet till kvarsittning


Sammanfattningsvis beror beståendet av ert hyresavtal på huruvida er hyresvärds hyresavtal består. Det är möjligt att någon av situationerna ovan är tillämplig och att ni således kan kvarsitta i lokalen. I annat fall är ni skyldiga att avflytta utan att erhålla ersättning enligt hyreslagen.

Christian Johard och Anna Stövander, Magnusson


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration