Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller kring besittningsskydd?

FRÅGA: För ett år sedan tog mitt bolag över ett hyresavtal när bolaget förvärvade en hyresrätt tillsammans med den verksamheten som bedrevs i lokalen. Hyres­värden har nu sagt upp hyresavtalet till upphörande och avflyttning vid hyrestidens utgång. I samband med att jag kontaktade hyresvärden för att meddela att jag kommer kräva skadestånd påstod hyres­värden att hyresrätten inte är förenad med besittningsskydd på grund av att den förra hyres­gästen ingått ett avstående från besittningsskyddet. Gäller denna överenskommelse även gentemot mitt bolag?

Skriven av Maria Olsson Äärlaht 2016-05-11 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: Mot bakgrund av att bolaget träder in i överlåtarens rättsställning och övertar dennes förpliktelser enligt hyresavtalet kan det finnas grund för att påstå att avståendet även följer med vid en överlåtelse. En bedömning måste dock göras i det enskilda fallet och mot bakgrund av att det saknas vägledande praxis på området är rättsläget något oklart.
Artikelbild

Cecilia Jussi-Pekka.
Bild: Andersson & Gustafsson


En överenskommelse om avstående från besittningsskydd ska enligt hyreslagen ingås i en särskilt upprättad handling. För att vara giltig kan överenskommelsen alltså inte vara muntlig eller ut­göra ett villkor i själva hyresavtalet. Därutöver krävs i vissa fall även hyresnämndens godkännande för att överenskommelsen ska anses giltig. Viktigt att tänka på är också att om överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet begränsas till att gälla endast vid vissa situationer, till exempel vid rivning av den byggnad som lokalen ligger i gäller överenskommelsen inte om hyresvärden vill bygga om. I denna situation har alltså hyresgästen ett besittningsskydd och därmed rätt till skadestånd enligt huvudregeln. Om en överenskommelse om avstående från besittningsskydd inte uppfyller formkraven eller om avståendet avser en annan situation än den som är vid handen i samband med uppsägningen kan det vara så att överenskommelsen inte är gällande och att hyres­gästen har rätt till skadestånd och kan begära uppskov med avflyttning.
Artikelbild

Hanna Norberg.
Bild: Andersson & Gustafsson


Vid en överlåtelse av ett hyresavtal är huvudregeln att den nya hyresgästen tillsammans med den tidigare hyresgästen svarar solidariskt för avtalets förpliktelser gentemot hyresvärden för tiden innan överlåtelsen. En överlåtelse innebär även att den nya hyresgästen inträder i den tidigare hyresgästens situation. Detta gäller endast om ett nytt hyresavtal inte ingås mellan bolaget och hyresvärden och man nöjer sig med hyresvärdens samtycke alternativt hyresnämndens godkännande till att ta över hyresrätten och det gamla hyresavtalet. Har ett nytt hyresavtal träffats har ansvarskedjan brutits och den nya hyresgästen är då inte ansvarig för den avträdande hyresgästens förpliktelser innan överlåtelsen.

Överlåtarens hyres­avtal skrivs av


I praktiken är det inte ovanligt att överlåtarens hyres­avtal skrivs av och att ett nytt hyresavtal tecknas direkt med den nye hyresgästen i samband med en överlåtelse. Detta bör dock inte ses som en överlåtelse av hyresavtalet utan snarare två separata avtal med olika parter. I ditt brev nämner du ingenting om huruvida ett nytt hyresavtal har träffats mellan bolaget och hyresvärden vid överlåtelsen samt om avståendet från besittningsskydd har bifogats överlåtelseavtalet, vilket kan ha betydelse för frågan om överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet följer med och kan anses vara gällande. Om den tidigare hyresgästens hyresavtal har upphört i samband med överlåtelsen och bolaget ingått ett nytt hyresavtal med hyresvärden, som saknar en överenskommelse om avstående från besittningsskydd mellan bolaget och hyresvärden, är den överenskommelse om avstående från besittningsskydd som ingåtts mellan den tidigare hyresgästen och hyresvärden inte gällande för bolaget.

Sannolikt giltigt


Svaret på frågan är därför att om ett nytt hyresavtal inte träffats mellan bolaget och hyresvärden och hyres­avtalet tillsammans med överenskommelsen om avstående från besittningsskydd har bifogats överlåtelse­avtalet är det sannolikt att överenskommelsen om avstående från besittningsskyddet är giltig och därmed gällande gentemot bolaget.

Cecilia Jussi-Pekka, advokat/delägare

Hanna Norberg, jur. kand.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration