Fastighetsjuristen svarar: Vad gäller kring snöröjningen?

FRÅGA: Vi driver en matvarubutik och hyr för detta ändamål en del av en byggnad. Enligt hyresavtalet ska hyresgästen sköta ”snöröjning”. Nu säger hyresvärden att vi måste skotta på taket och ta bort istappar eftersom vi har ansvar för snöröjningen på fastigheten. Vi hävdar å vår sida att bolaget bara behöver skotta på marken och att hyresvärden är ansvarig för snöskottning på taket. Vad gäller?

Skriven av Emma Berg 2016-05-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

SVAR: Mellan näringsidkare råder avtalsfrihet när det gäller underhåll. Det är alltså parterna själva som bestämmer vem som ska utföra och/eller bekosta olika delar av underhållet. Avgörande blir alltså vad parterna har avtalat. För att bedöma vad parterna har avtalat tittar man i första hand på det skriftliga avtalet, hur parterna har uttryckt sig. I detta fall förefaller det som om ni endast skrivit att hyresgästen ansvarar för "snöröjning" och inte preciserat det ytterligare.

I avsaknad av skriftlig reglering är man i huvudsak hänvisad till allmänna avtalsrättsliga principer för avtalstolkning. Man tittar då bland annat på den gemensamma partsavsikten, litteratur, praxis från domstol, och andra övriga omständigheter. Ytterst blir det en domstol som får avgöra hur avtalet ska tolkas och tillämpas.
Artikelbild

Emma Berg.
Bild: Fastighetsägarna


Har prövats


Frågan om vad som ingår i begreppet "snöröjning" har prövats i ett rättsfall från tingsrätten från början av december 2012. Fallet avsåg tillämpningen av Fastighetsägarna Sveriges formulär för lokalhyresavtal vilket används i mycket hög utsträckning vid lokalhyra. I detta formulär reglerar parterna som huvudregel bara ansvaret för snö genom att kryssa i en ruta och ange vem som är ansvarig för just "snöröjning". Möjligen är det så att det är detta formulär ni har använt när ni har skrivit hyresavtalet. Oavsett om ni använt formuläret eller inte torde dock domstolens tolkning av begreppet snöröjning enligt formuläret ha bärighet för hur ni ska tolka och tillämpa ert avtal.

I det aktuella fallet skulle hyresgästen betala viss del av hyresvärdens kostnader för "snöröjning". Hyresvärden väckte talan och yrkade ersättning om 765 962 kronor för snöröjning på tak, mark och andra delar av fastigheten. Hyresgästen menade att takskottning och dylikt inte var "snöröjning" utan att detta istället föll under hyresvärdens ansvar för skötsel, drift och underhåll.

Omfattande utredning lades fram av parterna, bland annat handledningen till Fastighetsägarna Sveriges formulär för lokalhyresavtal samt sakkunnigutlåtande från Rune Thomsson, chefsjurist vid Fastighetsägarna Sverige och författare till "Hyreslagen – en kommentar".

Hur uttrycket tolkas


Tingsrätten konstaterade att den tvistiga frågan i ­målet var hur uttrycket "snöröjning" skulle tolkas och om hyresavtalet innebar att hyresgästen skulle svara för kostnaderna för takskottning. Tingsrätten inledde därefter med att försöka utreda parternas avsikt angående kostnadsansvaret, den så kallade gemensamma partsavsikten. Någon sådan kunde man inte finna, bland annat eftersom hyresgästbolaget och hyresvärdsbolaget vid tidpunkten för avtalets ingående ingick i samma koncern. Tingsrätten gick istället vidare till att tolka avtalet utifrån dess språkliga utformning. I detta avseende konstaterade tingsrätten att snöröjning kan omfatta i stort sett alla former av avlägsnande av snö med undantag av borttagande av istappar. Eftersom uttrycket hade en så generell innebörd menade tingsrätten att endast den språkliga innebörden inte kunde ligga till grund för avtalet skulle tillämpas. Därefter tittade tingsrätten slutligen på handledningen till Fastig­hetsägarna Sveriges formulär för lokalhyresavtal. Av handledningen drog man slutsatsen att man med formuläret endast avsett att reglera den snöröjning som behövs för att hyresgästen ska kunna nyttja den förhyrda lokalen på avsett sett. Med stöd i Fastighetsägarnas handledning till formuläret drog tingsrätten därefter slutsatsen att snöskottning på tak och att ta bort istappar inte borde ha något samband med möjligheten för hyresgästen att nyttja lokalen. Denna slutsats stöddes även av sakkunnigutlåtandet från chefsjurist Thomsson. Hyresgästen slapp därför att betala för hyresvärdens snöröjningskostnader avseende tak och borttagning av istappar.

Även i ditt fall borde det bli samma tolkning vilket i så fall innebär att hyresgästen inte behöver skotta på taket eller ta bort istapparna. Om man vill lägga över detta ansvar på hyresgästen bör man reglera det särskilt.

Handledning


För framtida hjälp att skriva, tolka och tillämpa Fastig­hetsägarnas formulär för lokalhyresavtal vill jag uppmana er att skaffa och använda handledningen för användning av Fastighetsägarnas formulär för lokalhyresavtal. Såväl formuläret som handledningen har tagits fram i samarbete mellan företrädare för fastighetsägarsidan å ena sidan och företrädare för kommersiella hyresgäster å andra sidan (Fastighetsägarna, Svensk Handel, Sabo och Sveriges Hotell- och Restaurangföretagare).

Emma Berg, fastighetsjurist, Fastighetsägarna


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration