Juridik: Lägre hyreskostnad under återstående hyrestid?

FRÅGA: Vi har för mindre än ett år sedan tecknat ett treårigt lokalhyreskontrakt med vår hyresvärd. Företaget har nu drabbats av ekonomiska problem och vi behöver se över våra kostnader. Vilka möjligheter finns att åstadkomma en lägre hyreskostnad under återstående hyrestid?

Skriven av Cecilia Hautamäki 2013-08-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: Det är inte ovanligt att det kommer frågor om möjligheten att ändra hyresvillkoren under pågående hyres­tid. Anledningen till att frågan kommer upp kan vara flera. Det kan som i ert fall bero på att ett företag drabbats av ekonomiska problem och att man därför behöver se över kostnaderna. Hyran är inte sällan en av de största kostnadsposterna tillsammans med personalkostnader. Enligt hyreslagens regler finns dock ingen möjlighet för en hyresgäst att förhandla om hyresvillkoren under innevarande hyrestid. Under den avtalade hyrestiden gäller de villkor som framgår av hyresavtalet. Om ni inte har avtalat med hyresvärden om en rätt till omförhandling av hyran eller andra möjligheter att ändra hyresvillkoren under hyrestiden är det inte möjligt att med stöd av hyreslagen framtvinga en sådan ändring.
Artikelbild

Då det inte är möjligt att med stöd av hyreslagen åstadkomma en lägre lokalkostnad kan ni överväga vilka andra handlingsalternativ som står till buds. För det första bör ni noggrant gå igenom hyresavtalet för att se om det finns någon möjlighet att åberopa bestämmelser i hyresavtalet för att åstadkomma en lägre hyreskostnad. Det kan till exempel finnas en rätt att säga upp vissa ytor i förtid vilket medför en lägre hyra. Ni bör även undersöka vad hyresavtalet medger för möjlighet att överlåta hyresavtalet. Om inte hyresavtalet anger att ni har rätt att överlåta hyresavtalet finns under vissa förutsättningar möjlighet att göra detta med stöd av hyreslagens regler. Det gäller bland annat i en situation där verksamheten som bedrivs i lokalen överlåts till tredje man.

Även om inte hyreslagen innehåller regler som ger en hyresgäst formell rätt att förhandla om hyresvillkoren under innevarande hyrestid finns det naturligtvis inget som hindrar att en hyresvärd och hyresgäst ändå kommer överens om nya hyresvillkor. Det kan finnas flera anledningar till att hyresvärden kan vara villig att diskutera nya hyres­villkor. En anledning kan vara att ni har ett långt hyresförhållande och att hyresvärden gärna ser att ni blir kvar som hyresgäst i lokalen och därför är beredd att gå med på att ändra hyresvillkoren. Om ni tror att era ekonomiska svårigheter är övergående kan ett alternativ vara att komma överens med hyres­värden om att förlänga hyrestiden mot en hyres­rabatt som inledningsvis innebär en lägre hyra.
"Ändring av hyresvillkoren kan endast ske genom att ni träffar en överenskommelse med hyresvärden"
Det är dock viktigt att komma ihåg att en ändring av hyresvillkoren endast kan ske genom att ni träffar en överenskommelse med hyresvärden. Om ni kommer överens bör de nya hyresvillkoren dokumenteras skriftligen. Antingen genom att ni ersätter det nuvarande hyresavtalet med ett nytt eller att ni ingår ett tilläggsavtal till befintligt hyresavtal.

Vidare kanske det kan vara bra att känna till vad som händer med ert hyresförhållande om en konkurs blir oundviklig. Vid en eventuell konkurs kan konkursboet inträda i hyresavtalet. Hyreslagen ger dock även konkursboet en rätt att säga upp hyresavtalet i förtid om konkursboet inte önskar inträda. Även hyresvärden har under vissa förutsättningar rätt att säga upp hyresavtalet i förtid. Hyresvärdens rätt att säga upp hyresavtalet i förtid förutsätter dock att hyresvärden har begärt att konkursboet ställer godtagbar säkerhet. Ställs inte godtagbar säkerhet har hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet. Om hyresavtalet sägs upp har hyresvärden rätt till skadestånd. Skadeståndet avser hyres­värdens anspråk på hyra under återstående hyrestid och kan således utgöra ett avsevärt belopp. Hyresvärdens skadeståndsanspråk är en oprioriterad fordran i konkursen.

Det är också viktigt att komma ihåg förverkandereglerna. Om man som hyresgäst missar att betala hyran har hyresvärden rätt att förverka hyresrätten till lokalen och säga upp hyresavtalet i förtid. Om hyresavtalet sägs upp har hyresvärden även rätt till skadestånd. Det är därför viktigt att prioritera hyresbetalningarna om ni vill undvika förverkande och skadeståndsskyldighet.

Hoppas att era ekonomiska svårigheter löser sig och att ni om nödvändigt kan komma fram till en lösning som både ni och er hyresvärd är nöjda med.

Cecilia Hautamäki

Advokat, Andersson Gustafsson Advokatbyrå


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration