"Hyresvärden hävdar att jag inte har rätt till ersättning"

FRÅGA: Jag hyr sedan fem år en lokal där jag har en mataffär. Hyresvärden ska nu renovera delar av fastigheten, bland annat ska avloppsstammarna bytas. För att kunna utföra arbetena kräver hyresvärden tillträde till min lokal vilket innebär att jag måste hålla stängt eller åtminstone stänga av delar av min lokal. Hyresvärden hävdar att det rör sig om sedvanligt underhåll och att jag därmed inte har rätt till någon ersättning. Stämmer det?

Skriven av Mats Eriksson, advokat, DLA Nordic 2015-01-21 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

"Det är mycket vanligt att parterna avtalar bort rätten till hyres­nedsättning"
Svar: Utgångspunkten är att hyresvärden är skyldig att under hyresförhållandet se till att lokalen är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Om lokalen under hyresförhållandet av någon anledning inte är fullt brukbar (om detta inte beror på hyresgästen) har hyresgästen enligt hyreslagen rätt till nedsättning av hyran. Om orsaken beror på hyresvärdens agerande eller underlåtenhet att agera kan hyresgästen även ha rätt till skadestånd utöver hyresnedsättning. Det är mycket vanligt att parterna avtalar bort rätten till hyres­nedsättning vid så kallat sedvanligt underhåll av lokalen eller fastigheten. Med sedvanligt underhåll avses bland annat stambyte och andra typer av regelbundet återkommande nödvändiga underhållsåtgärder. För det fall hyresvärden utför flera olika typer av åtgärder som var för sig är att betrakta som sedvanligt underhåll kan dessa sammantaget, om de innebär en betydande olägenhet för hyresgästen, ända ge rätt till hyresnedsättning enligt ett avgörande från Högsta domstolen från 2002.
Artikelbild

Mats Eriksson, advokat på DLA Nordic
Bild: DLA Nordic


I ditt fall verkar det dock endast röra sig om stam­renovering och om det framgår av ditt hyresavtal att du inte har rätt till någon hyresnedsättning vid sedvanligt underhåll kan du dessvärre inte kräva hyresnedsättning.

Rätt till tillträde


Vad gäller hyresvärdens rätt till tillträde till din lokal gäller ­följande: Enligt jordabalken har hyresvärden rätt att utan uppskov få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan uppskjutas utan skada.

Med "förbättrings­arbeten" som inte kan skjutas upp utan skada menas arbete som är nödvändigt för att avhjälpa problem som medför skada för fastighetens bestånd men även skada som tilltar i omfång om arbetet skjuts upp. Exempel på sådan skada är åtgärdande av vattenläckage.

Vid mindre brådskande arbeten gäller följande: Enligt jorda­balken får hyresvärden efter tillsägelse, minst en månad i förväg, låta utföra mindre brådskande förbättringsarbeten som "inte vållar väsentligt hinder eller men" i nyttjanderätten. Här avses främst sådana reparations-, moderniserings- och upprustningsarbeten som inte är akuta och som är av mindre omfattning. Om hyresvärden vill utföra arbete som vållar väsentligt hinder eller men, vilket verkar vara den situation som du står inför, har du rätt att inom en vecka från det att du fått ­meddelande om hyresvärdens behov av att ut­föra arbetena säga upp avtalet till upphörande. Stam­byte är typiskt sett ett sådant ­arbete som vållar väsentligt hinder och men för hyresgästen.

Den uppsägningstid som hyresgästen har är den uppsägningstid till hyrestidens utgång som anges i hyresavtalet (vanligtvis nio månader). Även om du väljer att inte säga upp hyresavtalet, får hyresvärden ändå inte påbörja arbetet förrän efter den tidpunkt till vilken du hade kunnat säga upp avtalet, det vill säga i normalfallet efter nio månader, om inte ni kommer överens om det.

Skadeståndsregeln är tvingande


Påbörjas arbeten, oavsett om det är tillträde utan uppskov eller inte, så har du rätt till ersättning för skada som förorsakas av arbetena även om hyresvärden inte varit försumlig.

Skadeståndsregeln är tvingande och kan inte avtalas bort på förhand. Exempelvis om hyresvärden har utfört ett arbete som medfört att du inte kunnat nyttja lokalen under viss tid så blir hyres­värden skyldig att betala ersättning (skadestånd) för den ekonomiska skada som du åsamkats på grund av hyresvärdens arbeten, exempelvis avbräck i din rörelse.

Om bristen är av väsentlig betydelse och bristen inte kan avhjälpas utan dröjsmål kan du säga upp avtalet till omedelbart upphörande. Med begreppet "väsentlig betydelse" avses en verkligt avsevärd olägenhet för hyres­gästen och att obetydliga bristfälligheter inte får beaktas för att bryta ett hyresavtal. Att inte kunna nyttja lokalen under en längre period omfattas av begreppet "väsentlig betydelse". Vad som menas med att bristen inte kan avhjälpas "utan dröjsmål" är att hyresgästen endast ska behöva tåla problemen under en kortare tidsperiod.

I ditt fall borde du ha goda möjligheter att få ersättning från hyresvärden men detta är beroende av hur pass stort intrång det är fråga om. Du har under alla omständigheter, genom uppsägningsrätten, en stark förhandlingsposition gentemot hyresvärden.

FAKTA: DLA Nordic
DLA Nordic är en affärsjuridisk fullservicebyrå som tillhanda­håller rådgivning inom alla delar av affärs­juridiken, lokalt som internationellt. På kontoret i Stockholm arbetar 125 personer, varav 85 jurister. Byrån är medlem i DLA Piper Group, en av världens största advokatallianser med över 5 000 jurister i över 40 länder i Europa, USA, Asien, Mellanöstern, Afrika, och Australien.



Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration