"Kan hyresgästen kräva ett sådant tillägg?"

FRÅGA: Vi hyr sedan många år en butikslokal i en galleria där vi säljer jeans och t-shirts. Nu har vi fått en uppsägning från hyresvärden där hyresvärden för förlängning av hyresförhållandet kräver att vi skriver på ett hyreskontrakt där de – utöver hyra och driftkostnader för lokalen – vill ha ersättning för gemensamma kostnader för gallerian som till exempel bevakning och renhållning. Vi tycker att det känns osäkert med ett sådant tillägg. Särskilt som tillägget är rörligt och inte kan påverkas av oss. Kan hyresvärden verkligen kräva ett sådant tillägg?

Skriven av Erik Ljungqvist 2014-12-01 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Frågorna ni ställer är såväl befogade som ­aktuella. Under senare år har det nämligen blivit allt vanligare att fastighetsägare kräver särskilda rörliga tillägg för så kallade gemensamhetskostnader, istället för att inkludera dessa kostnader i den fasta hyran.

I enlighet med huvudregeln i hyreslagen ska hyran för en lokal vara till beloppet bestämd i hyresavtalet. Parterna kan dock komma överens om att kostnader hänförliga till lokalens uppvärmning, varmvatten, el och va, ska erläggas av hyresgästen och således vara rörliga beroende på förbrukningen. Därutöver står det parterna fritt att komma överens om att hyran ska stå i proportion till hyresgästens rörelseintäkter, så kallad omsättningshyra.

Artikelbild

Erik Ljungqvist, advokat på Advokat-
firman Allié.
Bild: Advokatfirman Allié


Tydlig beräkningsgrund


För hyresavtal som har en bestämd hyrestid om minst tre år, vilket är mycket vanligt i lokalhyresförhållanden, gäller också ett undantag om att hyran får bestämmas enligt en annan beräkningsgrund. En sådan annan beräkningsgrund kan vara just att ni som hyresgäst ska betala en viss andel av fastighetens totala kostnader för vissa funktioner, exempelvis vakthållning, städning och underhåll. Sådana kostnader benämns vanligen gemensamhetskostnader.

För att en bestämmelse i ett hyreskontrakt om skyldighet att erlägga betalning för gemensamhetskostnader med säkerhet ska vara giltig, krävs att den innehåller en tydlig beräkningsgrund. En sådan beräkningsgrund kan vara att hyresgästen ska betala en viss bestämd andel av de angivna gemensamhetskostnaderna, eller att hyresgästen med utgångspunkt i den hyrda lokalens area i förhållande till den uthyrningsbara arean inom fastigheten, ska betala för sin andel av de angivna gemensamhetskostnaderna. Det räcker således inte med att i hyreskontraktet i allmänna ordalag ange att hyresgästen ska betala för "sin andel av fastighetens kostnader".


Sänker hyran


Under förutsättning att man i hyreskontraktet tydligt angivit en beräkningsgrund, samt att hyreskontraktet gäller för minst tre år, är ett förbehåll om ersättningsskyldighet för gemensamhetskostnader alltså giltigt.

Det är inte ovanligt att hyresgäster upplever ett krav om ersättning för gemensamhetskostnader som betungande.
Man bör dock komma ihåg att om hyresvärden inte krävt särskild ersättning för gemensamhetskostnaderna, så hade hyresvärden sannolikt valt att istället höja bashyran för att försäkra sig om att få täckning för fastighetens kostnader.
Skillnaden ligger främst i att ni som hyresgäst står för risken eller chansen för att kostnaderna förändras. Det ligger dock i seriösa fastighetsägares intresse att hålla kostnaderna skäliga, eftersom hyresgästernas förmåga och vilja att betala hyra påverkas om kraven för gemensamhetskostnader stiger för mycket.

Många fastighetsägare anger hur stora gemensamhetskostnaderna varit tidigare år. Om de inte gjort det i ert avtal rekommenderar jag att ni kontaktar hyresvärden för att få en uppfattning om kostnadernas storleksordning. Det brukar sällan vara något problem.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration