Fastighetsjuristen svarar: Uppsägning på grund av villkorsändring

Fråga: Jag driver en restaurang och min hyresvärd har sagt upp vårt lokalhyreskontrakt för villkorsändring och kräver en väldigt mycket högre hyra än tidigare. Vi har sedan uppsägningen förhandlat om framtida hyresnivå för lokalen men hyresvärden vägrar att sänka sitt krav på hyra. Han menar att den hyra han kräver är marknadsmässig. Jag menar att den krävda hyran är för hög. Vi kommer helt enkelt ingen vart i förhandlingen. Det finns inte heller några liknande lokaler lediga i närområdet som skulle passa mig och det skulle innebära stora förluster för min verksamhet att flytta till ett nytt område. Vad kan jag göra?

Skriven av Lars Gahnström och Jenny Palmberg, Wistrand Advokatbyrå 2013-12-09 | Juridik

Dela på linkedIn Skicka till e-post

Svar: En hyresvärd har rätt att säga upp befintligt hyresavtal för villkorsändring till hyrestidens slut och kräva vilken hyra som helst. Kommer förlängning inte till stånd, det vill säga att ni inte kommer överens om nya villkor för förhyrningen, upphör hyresrätten och du som hyresgäst är då tvingad, efter eventuellt uppskov med avflyttning, att flytta ur lokalen. Slut­satsen är sålunda att om du inte godtar de villkor som hyresvärden kräver för förlängning kommer lokal­hyresavtalet att upphöra, oaktat vad hyresvärden krävt för villkor.

Har indirekt besittningsskydd


Som lokalhyresgäst har du, om inte annat avtalats, ett så kallat indirekt besittningsskydd. Detta innebär i ditt fall att du har rätt till skälig ersättning för dina förluster, dock minst en årshyra, om hyresförhållandet upphör på grund av att de villkor som hyresvärden krävt för förlängning inte är skäliga eller inte i övrigt stämmer överens med god sed i hyresförhållanden. Således innebär detta att hyresvärden riskerar en relativt omfattande ersättningsskyldighet mot dig om den av honom krävda hyran skulle överstiga den hyra som får anses utgöra marknadshyra.

Skulle hyresvärden motsätta sig att ersätta dig i anledning av att avtalet inte blev förlängt är det du som hyresgäst som har att väcka talan mot hyresvärden i tingsrätt för att få ut ersättningen. Detta är nog troligt i aktuellt fall med hänsyn till att hyresvärden anser att krävd hyra är marknadsmässig. En process innebär ­naturligtvis att förlorande part får ersätta motparten för rättegångskostnader. En stor del av en sådan tvist kommer att handla om att föra bevisning om vad som var marknadsmässig hyra för lokalen.

Inom två år


För att bibehålla din rätt att kräva ersättning av hyresvärden är det en förutsättning att du har ansökt om medling hos hyresnämnden inom två månader från det att du mottog uppsägningen. En annan viktig sak att ha i åtanke är att du måste väcka talan om ersättning inom två år från det att hyresförhållandet upphörde då ditt krav annars preskriberas.
Artikelbild

Som redogjorts för ovan är utgångspunkten att du måste flytta om du inte accepterar den hyra hyresvärden erbjuder dig för att förlänga kontraktet. Eftersom du varken kan eller vill lämna lokalen kan du, för att lägga lite press på hyresvärden att sänka sitt krav på hyra, nyttja din lagliga möjlighet att begära att hyresnämnden uttalar sig om marknadshyran för lokalen. Detta förfarande innebär att hyresnämnden, efter det att du och hyresvärden presenterat utredning, främst i form av hyresnivåer för jämförbara lokaler på orten, uttalar sig om sin syn på marknadshyran för din lokal. Hyresnämndens uttalande är inte bindande för parterna utan utgör endast hyresnämndens syn. Under förutsättning att hyresnämndens syn på lokalens marknadshyra understiger hyresvärdens krav brukar dock hyresnämndens uttalande ha till effekt att hyresvärden sänker sitt krav på hyra till att motsvara vad hyresnämnden anser utgöra marknadshyra och att hyresavtal kan ingås på den av hyresnämnden föreslagna nivån. Det som då behöver poängteras är att om du i detta läge inte accepterar den nya hyran som erbjuds kommer du med all sannolikhet att få flytta utan ersättning.

Bara om du är säker


Fördelen med förfarandet är att du får ett uttalande om marknadshyran för lokalen vilket i en framtida tingsrättstvist om ersättning endast får frångås om det är uppenbart att marknadshyran är högre eller lägre än vad som angetts i yttrandet. Det är alltså svårt för tingsrätten att frångå hyresnämndens yttrande om marknadshyran i en framtida tvist och innebär en förenkling av processen i tingsrätten samt en större förutsägbarhet av utfallet i processen. Naturligtvis ska du bara använda dig av möjligheten att begära hyresnämndens yttrande om marknadshyra om du är säker på att den av hyresvärden krävda hyran överstiger marknadshyran.

Det bör slutligen betonas att den nuvarande hyran för lokalen inte har någon betydelse för fastställande av marknads­hyran. Har du haft en låg hyra tidigare, exempelvis på grund av rabatter eller liknande, kan du som hyresgäst inte räkna med en låg hyra fortsättningsvis.


Dela på linkedIn Skicka till e-post


Prenumerera på Lokalnytts nyhetsbrev


Lokalnytts nyhetsbrev skickas ut en gång per vecka och innehåller artiklar inom kontor, arbetsliv, fastigheter och evenemang.

Prenumerationen är helt gratis och ni kan avbryta den när som helst.

Klicka här för att påbörja er prenumeration